Hoe de marktwaarde van onroerend goed te beoordelen

Als het gaat om het kopen of verkopen van onroerend goed voor uw bedrijf, is het uitgangspunt om erachter te komen hoeveel het onroerend goed waard is. Dit lijkt eenvoudig genoeg - u ziet toch wat er eerder in uw omgeving is verkocht en gebruikt dat als startpunt? Helaas is de waardering van onroerend goed - en vooral commercieel onroerend goed - niet zo eenvoudig. Als dat het geval was, zouden er geen professionele taxateurs op dit gebied nodig zijn.

Wat is marktwaarde?

Marktwaarde is een professionele mening van wat een onroerend goed zou verkopen op marktconforme afstand - dat wil zeggen aan een onafhankelijke koper, zonder enige concessies of smeergeld - op basis van de lokale onroerendgoedmarkt, vraag en aanbod, waarvoor andere vergelijkbare eigendommen worden verkocht in de gebied, en de specifieke kenmerken en voordelen van het onroerend goed.

Dit is niet hetzelfde als de marktprijs van een woning, die hoger of lager kan zijn dan de marktwaarde. Dat komt omdat de prijs is waarvoor de verkoper instemt om het onroerend goed te verkopen. Dit kan hetzelfde zijn als de marktwaarde, of de verkoper kan een lagere prijs voor het onroerend goed accepteren omdat hij bijvoorbeeld een snelle verkoop nodig heeft.

Drie verschillende waarderingsmethoden

Er is ook een veel langere definitie van marktwaarde, en dat hangt af van het type waarderingsmethode dat wordt gebruikt. Er zijn drie primaire waarderingsmethoden in de Verenigde Staten: de verkoopvergelijking , de kostenbenadering en de inkomstenbenadering . Een deel van de taak van een taxateur is om te weten welke methode moet worden gebruikt voor een bepaald onroerend goed op een bepaalde locatie.

Voordat we naar de drie benaderingen kijken, moet u er rekening mee houden dat een groot percentage van de waarde van een onroerend goed subjectief is . Beslissen hoeveel een eigendom waard is, is meer kunst dan wetenschap, en bepaalde delen van het proces kunnen een beetje moeilijk te bevatten zijn. Je zou drie verschillende taxateurs kunnen vragen om dezelfde woning te taxeren en drie verschillende antwoorden krijgen.

Dit geldt met name voor een commercieel onroerend goed waar schaarste een rol kan spelen bij de waardering van het onroerend goed. De taxaties kunnen in sommige gevallen tienduizenden dollars uit elkaar liggen!

Huiswaardering met behulp van de verkoopvergelijking

De verkoopvergelijkingsmethode is de meest gebruikte methode om de waarde van residentieel vastgoed te bepalen, maar is ook geschikt voor het taxeren van sommige typen commercieel vastgoed. Door deze benadering te gebruiken, wordt de waarde van het onroerend goed gebaseerd op waarvoor vergelijkbare eigendommen onlangs op dezelfde markt zijn verkocht. Deze eigenschappen worden "comparables" of "Nog geen" - vandaar de term verkoop vergelijking aanpak.

Dit is hoe het werkt:

  1. Let op de kenmerken van het pand

  2. Begin met het opsommen van de kenmerken en voordelen van het onroerend goed, bijvoorbeeld:

    • Vierkante meter.
    • Lot grootte.
    • Plaats.
    • Leeftijd.
    • Aantallen slaapkamers en badkamers (indien residentieel).
    • Als het commercieel is, kan het onroerend goed het beste worden gebruikt (bijvoorbeeld kantoor, winkel, magazijn).
    • Algemene staat (goed, gemiddeld, slecht).
    • Garages, zwembaden, upgrades

      -

      alles dat deze woning anders maakt dan andere eigendommen in de gemeenschap.

  3. Vind vergelijkbare eigenschappen

  4. De volgende stap is het vinden van de verkoopprijzen van minimaal drie woningen die vergelijkbaar zijn met het betreffende onroerend goed. Dit betekent dat ze sommige, of idealiter alle, functies die u heeft vermeld , moeten delen . Noteer eventuele andere kenmerken, zoals een kleiner aantal vierkante meters - u hebt deze informatie later nodig.

  5. Als u toegang heeft tot de service voor meerdere vermeldingen, kunt u eenvoudig een lijst met composities oproepen. U bent op zoek naar eigendommen die in de afgelopen drie tot zes maanden zijn verkocht - onroerendgoedmarkten bewegen zo snel dat oudere verkoopprijzen verouderd zijn. Let op het adres van uw vergelijkbare woningen. Locatie is een belangrijk element bij de beoordeling van onroerend goed, vanwege factoren als transport en schoolkwaliteit, dus u zoekt naar eigendommen in dezelfde buurt en idealiter binnen een paar straten van het betreffende onroerend goed.

  6. Als u geen toegang heeft tot de MLS, kunt u veel van deze informatie vinden op Zillow; je zult gewoon wat meer moeten graven.

  7. Bereken een benchmarkprijs

  8. Zodra u uw vergelijkingen heeft gevonden, voert u een snelle berekening uit om een benchmarkwaarde voor het betreffende onroerend goed te krijgen. Als u bijvoorbeeld drie vergelijkbare eigendommen vindt die respectievelijk voor $ 450.000, $ 480.000 en $ 435.000 zijn verkocht, neemt u het gemiddelde van deze cijfers - $ 455.000.

  9. Een andere optie is om een prijs per vierkante voet (ppsf) te vinden, wat handig is als uw composities groter of kleiner zijn dan uw onderwerp. Stel dat het onroerend goed van $ 450.000 2.000 vierkante voet (ppsf $ 225) was, het onroerend goed van $ 480.000 2.200 vierkante voet (ppsf $ 218) en het onroerend goed van $ 435.000 1.950 vierkante voet (ppsf $ 223). De gemiddelde ppsf is $ 222. Voor een object van 2300 vierkante meter zou dat neerkomen op een basiswaarde van $ 510.600.

  10. Voeg wat toe, trek wat af

  11. Zoals eerder uitgelegd, is het waarderen van onroerend goed meer kunst dan wetenschap - en dit is het punt waarop de waardering subjectief wordt. Fysieke kenmerken vertegenwoordigen de meest voor de hand liggende verschillen tussen twee vergelijkbare eigendommen: de ene is in betere staat dan de andere, of de ene heeft een garage en de andere niet. Daarom moet u de prijs naar boven of beneden aanpassen om rekening te houden met kwaliteit, staat, ontwerp en speciale functies.

  12. Als een pand in de volgende straat bijvoorbeeld onlangs is verkocht maar uitzicht heeft, terwijl het betreffende onroerend goed uitkijkt over een bakstenen muur, kan het zijn dat u de basiswaarde van het betreffende onroerend goed moet verlagen. Het is rudimentair, maar het is het beste wat je kunt doen zonder het ervaren oog van een professionele taxateur.

Landtaxatie met behulp van de kostenbenadering

De kostenbenadering begint door te berekenen hoeveel het onroerend goed zou kosten om te herbouwen, hetzij als een exacte replica van het huidige gebouw, hetzij voor de constructie van een soortgelijk gebouw met vergelijkbare kenmerken en voorzieningen, maar met moderne bouwmaterialen.

De taxateur trekt vervolgens een bedrag voor opgebouwde afschrijving af, dat de waardevermindering van het onroerend goed in de loop van de tijd vertegenwoordigt als gevolg van veroudering of slijtage. De theorie hier is dat niemand meer zou betalen voor een bestaand pand dan het zou kosten om hetzelfde pand helemaal opnieuw te bouwen.

De kostenbenadering wordt geprefereerd in nieuwere constructies of voor het waarderen van eigendommen voor speciaal gebruik waar er niet genoeg vergelijkbare eigendommen zijn om te vergelijken. Als u een bedrijfspand, industrieel eigendom of kaal land taxeert, dan is dit misschien wel de meest betrouwbare benadering.

Hier is hoe je het doet:

  1. Schat de waarde van het land in en stel je voor dat het leeg is

  2. Directe vergelijking is de meest gebruikelijke methode om de waarde van braakliggende grond te schatten - waarvoor zijn recentelijk andere percelen verkocht? Gebruik bijvoorbeeld een grondwaardeschatter van $ 50.000.

  3. Schat de kosten van het bouwen van het gebouw

  4. Idealiter somt u de kosten op van alle afzonderlijke constructieonderdelen zoals het dak, frame en sanitair. Deze oefening is echter nogal vervelend en kan het beste worden overgelaten aan kostenramers. Werken met een forfaitaire schatting per vierkante meter is eenvoudiger - een telefoontje naar een architect of een bouwbedrijf kan u hierbij helpen.

  5. Als het een bouwbedrijf bijvoorbeeld $ 100.000 kost om een ​​magazijn van 2.000 vierkante meter te bouwen, is het tarief $ 50 per vierkante meter. Vermenigvuldig dit tarief met het bouwoppervlak van het onderwerp om de bouwkosten te verkrijgen. Stel dat uw magazijn 5000 vierkante meter is. De geschatte bouwkosten zijn $ 250.000 (5.000 x 50).

  6. Trek een bedrag voor afschrijving af

  7. Afschrijving vertegenwoordigt het waardeverlies naarmate een onroerend goed in de loop van de tijd veroudert, hetzij als gevolg van slijtage of verlies van nut - een modern kantoor zal bijvoorbeeld worden bedraad voor moderne communicatiemethoden, terwijl een 40 jaar oud gebouw dat misschien niet doet. worden. De eenvoudigste afschrijvingsmethode is de ouderdomsduurmethode , die schat hoe ver het onroerend goed is gedurende de gebruiksduur. Als het onroerend goed bijvoorbeeld 10 jaar oud is en een economische levensduur van 40 jaar heeft, moet de constructiewaarde met 25 procent worden afgeschreven. In dit voorbeeld blijven er bouwkosten over van $ 187.500.

  8. Vind de waarde

  9. Voeg ten slotte de grondwaarde toe aan de afgeschreven bouwkosten van het gebouw. Hier is de waarde van het onroerend goed $ 50.000 + $ 187.500 = $ 237.500.

Inkomensaanpak voor gehuurde gebouwen

Als het betreffende onroerend goed wordt verhuurd en inkomsten genereert, hebt u de mogelijkheid om het te taxeren met behulp van de inkomstenbenadering. Bij deze methode wordt gebruikgemaakt van de huurinkomsten van het onroerend goed, of het potentieel voor inkomsten, om de marktwaarde te onderbouwen. Appartementsgebouwen en duplexen zijn voorbeelden van eigendommen die u mogelijk waardeert met behulp van de inkomstenbenadering.

Deze methode wordt een beetje ingewikkeld en er zijn hele boeken geschreven over hoe je het moet doen.

Hier is de verkorte versie:

  1. Bepaal het netto jaarinkomen van het onroerend goed

  2. Het netto jaarinkomen zijn de huurinkomsten van huurders en bewoners. Als het gebouw leeg of gedeeltelijk leeg staat, moet u dit cijfer schatten. Houd zeker rekening met vacatures . Bij een appartementencomplex met meerdere units zou je bijvoorbeeld kunnen inschatten dat 20 procent van de units minimaal een maand van het jaar leeg zal staan ​​om rekening te houden met de omzet van huurders. Als zodanig zullen de werkelijke huurinkomsten lager zijn dan het hoofdcijfer, waarbij wordt aangenomen dat het gebouw altijd volledig bezet is.

  3. Stel je voor dit voorbeeld voor dat je een appartementencomplex waardeert dat $ 500.000 aan huurinkomsten per jaar genereert.

  4. Vind het netto bedrijfsinkomen

  5. Het nettobedrijfsresultaat is gelijk aan de inkomsten uit het onroerend goed minus alle redelijkerwijs noodzakelijke bedrijfskosten, zoals onderhoud, nutsvoorzieningen, onroerendgoedbelasting, inningsactiviteiten en vergoedingen voor de beheerder. In dit voorbeeld bedragen de uitgaven $ 100.000. Bijgevolg komt de NOI uit op $ 400.000.

  6. Bepaal de cap rate van de accommodatie

  7. De kapitalisatie- of "cap" -tarief is het rendement dat u verwacht te behalen uit het onroerend goed op basis van de huurinkomsten. De cap rate-formule is NOI gedeeld door de waarde van het onroerend goed . Hier weet u de waarde van het onroerend goed niet, want dat is wat u probeert te berekenen. U moet dus achteruit werken en beginnen met de cap rate of het rendement dat u voor uw investering wilt behalen.

  8. Als potentiële koper zou u kunnen besluiten dat een opbrengst van 8 procent gemiddeld is in deze markt, en dat is wat u wilt behalen met deze aankoop van onroerend goed. Als u niet kunt onderhandelen over een prijs die dat tarief bereikt, zoekt u naar een meer winstgevende investering.

  9. Voer de berekening van de marktwaarde van onroerend goed uit

  10. Deel de NOI door de cap rate om tot de waarde van het onroerend goed te komen. De taxatie voor dit flatgebouw zou $ 400.000 gedeeld door 8 procent (0,08) of $ 5 miljoen zijn.